La loi Alur, ou loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové, a transformé le cadre juridique des locations touristiques en France, y compris dans les zones rurales. Propriétaires de gîtes ruraux, ce texte vous guide à travers les modifications réglementaires introduites par cette législation, qui définit vos obligations et droits dans l'exploitation de votre bien touristique.
Les fondements de la loi Alur pour les gîtes ruraux
Adoptée en mars 2014, la loi Alur établit un cadre réglementaire précis pour les locations touristiques. Dans le contexte rural, cette législation vise à structurer un marché qui connaît une forte expansion avec la multiplication des plateformes de réservation en ligne et l'attrait grandissant pour le tourisme vert.
Les objectifs principaux de la loi dans le cadre rural
La loi Alur appliquée aux gîtes ruraux poursuit plusieurs finalités. Elle vise d'abord à réguler le marché locatif touristique par un système de déclaration obligatoire, qui sera renforcé en 2026 par un téléservice national. Cette réglementation cherche à garantir la qualité des hébergements proposés en imposant des normes minimales de confort et de sécurité, comme l'installation d'extincteurs et de détecteurs de fumée. La loi introduit aussi un cadre fiscal adapté avec des abattements différenciés selon que le bien est classé ou non, respectivement de 50% et 30% à partir de 2025.
La distinction entre résidence principale et secondaire
La différenciation entre résidence principale et secondaire constitue un point fondamental de la loi Alur. Une résidence principale se définit comme le logement occupé au moins huit mois par an. Sa location touristique sera limitée à 90 jours annuels à partir de 2025, contre 120 jours actuellement. Pour les résidences secondaires, aucune limite de durée n'existe, mais elles sont soumises à une déclaration préalable obligatoire auprès de la mairie. Dans certaines communes, notamment en zone tendue, une autorisation municipale peut même être requise pour transformer un logement en location touristique. Cette distinction s'accompagne de régimes fiscaux distincts, avec des plafonds de revenus locatifs annuels fixés à 77 700 € pour les biens classés et 15 000 € pour les non classés.
Les normes d'habitabilité et de sécurité imposées
La loi Alur a instauré un cadre réglementaire strict pour les locations touristiques, notamment les gîtes ruraux. Ces dispositions visent à garantir la qualité et la sécurité des hébergements proposés aux voyageurs. Les propriétaires doivent se conformer à diverses exigences concernant l'habitabilité et la sécurité de leurs biens mis en location. Une nouvelle loi du 19 novembre 2024 renforce cette réglementation avec des mesures qui entreront en vigueur progressivement à partir de 2025.
Les critères minimaux de confort et d'équipement
Pour être considéré comme un meublé de tourisme conforme, un gîte rural doit respecter plusieurs standards de confort. Chaque logement doit disposer d'un mobilier minimum comprenant un lit adapté au nombre d'occupants ainsi qu'une armoire ou penderie pour le rangement des affaires personnelles. La présence d'extincteurs, de détecteurs de fumée fonctionnels et d'une trousse de premiers soins fait partie des équipements de base obligatoires.
À partir de 2025, les normes de performance énergétique deviendront plus strictes. Les logements devront présenter une classe énergétique entre A et E jusqu'en 2033, puis entre A et D à partir de 2034. Cette exigence s'inscrit dans la volonté d'améliorer la qualité thermique des hébergements touristiques. Les propriétaires doivent donc anticiper d'éventuels travaux de rénovation pour atteindre ces seuils, sous peine de ne plus pouvoir proposer leur bien à la location.
Les contrôles et certifications obligatoires
La réglementation impose plusieurs contrôles et certifications pour garantir la conformité des gîtes ruraux. À partir de mai 2026, une déclaration via un téléservice national deviendra obligatoire pour tous les meublés de tourisme, renouvelable chaque année. Cette démarche aboutira à l'attribution d'un numéro d'enregistrement qui devra figurer sur toutes les annonces de location.
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) constituera une pièce maîtresse du dispositif de contrôle. Pour les logements soumis à autorisation de changement d'usage, ce document sera exigé. À partir du 1er janvier 2034, les maires pourront demander la présentation d'un DPE valide. L'absence de transmission entraînera une astreinte de 100 € par jour, tandis que la location sans DPE conforme exposera le propriétaire à une amende pouvant atteindre 5 000 €.
Les sanctions administratives pour non-respect des obligations déclaratives ont été renforcées. Les maires pourront infliger des amendes allant jusqu'à 10 000 € en cas de défaut d'enregistrement d'un meublé de tourisme et jusqu'à 20 000 € pour fausse déclaration ou utilisation d'un faux numéro d'enregistrement. La durée maximale de location des résidences principales sera réduite à 90 jours par an (contre 120 jours actuellement), avec une amende civile de 15 000 € pour tout dépassement constaté.
Les nouvelles exigences de performance énergétique pour les gîtes
La réglementation des locations touristiques en France connaît une évolution majeure avec de nouvelles normes énergétiques pour les gîtes ruraux. Ces dispositions s'inscrivent dans le cadre de la loi Alur et des textes législatifs récents qui transforment les obligations des propriétaires de meublés de tourisme. Cette réforme vise à améliorer la qualité du parc immobilier touristique tout en répondant aux enjeux environnementaux.
Les seuils minimaux du DPE à respecter d'ici 2025
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) devient un élément central de la réglementation pour les gîtes ruraux. Dans le cadre des nouvelles dispositions légales, les logements meublés de tourisme devront respecter des seuils minimaux de performance énergétique selon un calendrier progressif. D'ici 2025, les gîtes devront atteindre au minimum la classe F. Cette exigence évoluera ensuite vers la classe E en 2028. Pour les propriétaires dont les biens sont situés en métropole, le DPE devra afficher une classe comprise entre A et E jusqu'au 31 décembre 2033. À partir du 1er janvier 2034, le niveau d'exigence augmentera avec l'obligation d'avoir un classement entre A et D.
Les autorités locales disposeront de nouveaux moyens de contrôle. Les maires pourront demander la présentation d'un DPE valide et appliquer une astreinte journalière de 100 € en cas de non-transmission du document. L'absence d'un DPE conforme aux normes pourra être sanctionnée par une amende administrative pouvant atteindre 5 000 €. Il est donc indispensable pour les propriétaires de gîtes ruraux d'anticiper ces évolutions et de planifier les travaux nécessaires pour se conformer à ces seuils minimaux avant les échéances fixées.
Les aides financières pour la rénovation énergétique des gîtes ruraux
Face aux investissements que représentent les travaux de rénovation énergétique, plusieurs dispositifs d'aide financière sont accessibles aux propriétaires de gîtes ruraux. Le régime fiscal des locations touristiques a également été revu. À partir du 1er janvier 2025, un nouvel abattement fiscal de 50% s'appliquera pour les biens classés et les chambres d'hôtes, avec un plafond fixé à 77 700 € de revenus locatifs annuels. Pour les biens non classés, l'abattement sera limité à 30% avec un plafond de 15 000 € de revenus locatifs annuels.
Les propriétaires peuvent aussi solliciter des aides à la rénovation énergétique comme MaPrimeRénov', les certificats d'économie d'énergie (CEE), l'éco-prêt à taux zéro ou encore les aides locales proposées par certaines collectivités territoriales. Ces dispositifs permettent de financer une partie des travaux d'isolation, de remplacement des systèmes de chauffage ou d'installation d'équipements utilisant des énergies renouvelables. Pour optimiser ces aides, il est recommandé de faire appel à un conseiller France Rénov' qui accompagnera le propriétaire dans ses démarches et l'aidera à identifier les solutions les plus adaptées à sa situation. La réalisation d'un audit énergétique peut également constituer une première étape pour déterminer les travaux prioritaires à réaliser pour atteindre les classes énergétiques requises.
Les limites de durée et règles spécifiques aux locations saisonnières
La location touristique en France est encadrée par un ensemble de dispositions légales qui évoluent régulièrement. La loi Alur, complétée par la loi du 19 novembre 2024, établit un cadre précis pour les propriétaires de gîtes ruraux et autres meublés de tourisme. Ces textes définissent notamment des limites de durée et des règles d'autorisation qui varient selon la nature du bien et sa localisation.
La restriction des 90 jours pour les résidences principales
À partir de 2025, les propriétaires ne pourront plus louer leur résidence principale en tant que meublé de tourisme au-delà de 90 jours par an, contre 120 jours actuellement. Cette réduction notable vise à limiter la transformation excessive de logements destinés à l'habitation permanente en hébergements touristiques temporaires. Pour prouver qu'il s'agit bien de leur résidence principale, les loueurs devront présenter leur avis d'imposition lors de la déclaration obligatoire. Le non-respect de cette limitation s'accompagne désormais de sanctions financières plus sévères, avec une amende civile pouvant atteindre 15 000 € en cas de dépassement du nombre de jours autorisés. Cette règle s'applique à tous les types de locations, y compris les gîtes ruraux, dès lors qu'ils constituent la résidence principale du propriétaire.
Les règles d'autorisation en zones rurales tendues
Dans les zones rurales où la pression immobilière augmente, les municipalités disposent désormais d'outils renforcés pour réguler les locations touristiques. Les communes peuvent définir des quotas d'autorisations et intégrer dans leur Plan Local d'Urbanisme des zones réservées aux résidences principales. À partir du 20 mai 2026, un système national de télédéclaration sera mis en place, générant un numéro d'enregistrement obligatoire à afficher sur toutes les annonces de location. Les sanctions administratives pour défaut d'enregistrement s'élèvent à 10 000 € maximum, et jusqu'à 20 000 € en cas de fausse déclaration ou d'utilisation d'un faux numéro d'enregistrement. Les règles d'autorisation varient selon que le bien est une résidence principale ou secondaire. Pour cette dernière, une déclaration préalable en mairie est toujours obligatoire, sans limitation de durée de location, mais certaines communes exigent une autorisation spécifique et peuvent demander une compensation (transformation d'un local commercial en habitation) lorsque le logement change de destination. Ces dispositions visent à maintenir un équilibre entre l'offre de logements permanents et les hébergements touristiques dans les territoires ruraux attractifs.
